…и другие зарисовки из будущего зданий, которые должны будут освободить переезжающие в Большую Москву чиновники.
Президент Медведев поручил к июлю подготовить предложения о переезде министерств и ведомств на территорию Новой Москвы. Понятно, что даже при наличии мощной политической воли столь массовая миграция — дело не быстрое. Но и не невозможное. Упомянутые в поручении Медведева организации (Федеральное собрание, правительство, суды и так далее) занимают в Москве около полусотни зданий, и половина из них в пределах Садового кольца. Общая площадь этой недвижимости превышает 250 000 кв. м. Это больше, чем площадь всех помещений в пределах Садового кольца, которые сейчас выставлены на продажу.
Предполагается, что здания министерств и ведомств будут проданы инвесторам, и это поможет окупить затраты на переезд. Если верна знаменитая формула трех важных характеристик объекта недвижимости «Location, location и location», здания должны расхватать как горячие пирожки. Но превратить их в коммерческие объекты нелегко. Здания для чиновников сохраняют устаревшую кабинетно-коридорную систему, многие из них слишком «глубокие» и темные. Forbes выбрал самые интересные из освобождаемых зданий и попробовал предсказать их судьбу.
Универмаг «Государственная дума», Охотный ряд, 1
Что можно сделать: торговый комплекс или гостиница
Стоимость квадратного метра торговой недвижимости в этом районе: $13 400 (Russian Research Group)
Здание Государственной думы на Охотном ряду гораздо больше, чем кажется на первый взгляд, потому что за фасадом кроется второй корпус, вход в который расположен на Тверской. «Госдума — очень сложный объект», — вздыхает Артем Цогоев. Широкие коридоры, помпезные холлы и обширный зал заседаний трудно использовать в коммерческих целях. Кроме того, здание очень «глубокое», то есть в нем мало окон и много темных мест. Алексей Могила считает, что в Думе можно сделать большой универмаг.
Гостиница «МИД», Смоленская-Сенная площадь
Что можно сделать: апартаменты, гостиница
Стоимость квадратного метра жилой недвижимости в этом районе: $17 500 (IntermarkSavills)
«Настоящий бриллиант в этой короне, — нахваливает высотку директор департамента торговой недвижимости компании Penny Lane Realty Алексей Могила. — Много окон, можно сделать апартаменты или гостиницу». Надо поменять остекление, провести в бывшие кабинеты чиновников инженерные коммуникации, переоборудование не будет особенно сложным. Опрошенные Forbes эксперты назвали этот объект в числе наиболее привлекательных для потенциальных инвесторов. Понятно даже, кто именно может прежде всего заинтересоваться высоткой. Группа «Киевская площадь» Зараха Илиева и Года Нисанова, управляющая гостиницей «Украина», имеет опыт реконструкции высотных зданий. Объем инвестиций может составить $500-3500 на кв. м общей площади. В гостинице «Radisson Royal Украина» цена номера начинается от $530 за ночь.
Бизнес-центр «Белый дом», Краснопресненская набережная, 2
Что можно сделать: офисы и гостиницы
Стоимость квадратного метра офиса в этом районе: $9600 (Russian Research Group)
К покинутому правительством Белому дому будет удобно подъехать: он расположен на большом участке земли, есть где припарковать машину. Здание строилось по-советски неторопливо, 14 лет, и было готово в 1979 году. «Белый дом» относительно новый, — говорит управляющий проектами «Тринфико проперти менеджмент» Артем Цогоев. — Да, по нему стреляли из танков, но конструктив уцелел». Реконструкция может стоить $500-1500 за кв. м. На первых этажах закономерно открыть бизнес-центр, на последних — гостиницу, а средние отдать под апартаменты, резюмирует Цогоев.
Офисы в Министерстве обороны, Знаменка, 19
Что можно сделать: офисы
Стоимость квадратного метра офиса в этом районе: $9600 (Russian Research Group)
«Знаменитый «Белый дом номер два» с фасадом, выходящим к Арбату, «построен в форме Пентагона, с большим двором, — рассказывает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — А внутри длиннющие коридоры, очень неэффективное устройство». По оценке Алексея Могилы, в зданиях с кабинетно-коридорной системой выход полезных площадей составляет около 50% (в современных офисах может быть и 70%, и 80%). Место военных могут занять арендаторы офисных помещений — разумеется, если будет сделана реконструкция и обновлены коммуникации.
Здание ФСБ: кирпичи с Большой Лубянки, 1
Что можно сделать: снести
Самые большие трудности у экспертов вызвал вопрос, как можно использовать здание ФСБ на Лубянке. Во-первых, мало кто знаком с внутренним устройством этого объекта. Во-вторых, он, как и Дума, «глухой», то есть имеет много помещений без окон. «Я бы не взялся подыскивать инвестора для этого объекта», — говорит Алексей Могила. «Лучше всего просто разобрать его и заработать, распродав по кирпичам, — предлагает Константин Ковалев. — А на его месте построить другое здание, не имеющее такой мрачной истории».